Şehirleşme ve kentleşme olgularının beraberinde getirdiği pek çok sorunun çözümünü de bünyesinde barındıran kentsel dönüşüm, özellikle son dönemlerde artan kentsel dönüşüm sorunları ve kentsel dönüşüm davaları ile birlikte hukuki açıdan ele alınması gereken bir kavrama dönüşmüştür. Kentsel dönüşüm süreci ve yasal olarak kentsel dönüşüm kavramlarına girmeden önce kentsel dönüşüm tanımına yakından bakmak gerekir.

Kentsel Dönüşüm Nedir?
Kentsel dönüşüm hakkında kısa bir bilgi verecek olursak temelde yeniden geliştirme, yenileme, yeniden canlandırma ve yeniden üretme kavramları ile bağlantılı olduğunu söyleyebiliriz. Bu canlandırma ve yenileme faaliyetleri doğal olarak gelişmiş şehirlerde sürekli olarak rahatsızlık veren sorunların çözümü için geliştirilen faaliyetler olarak karşımıza çıkar. Kentsel dönüşüm tanım olarak kamu girişimi ya da yardımıyla yoksul mahallelerin temizlenmesi, yapıların iyileştirilmesi, daha iyi barınma ve çalışma koşulları ve kamu yapıları sağlanması amacıyla kentleri günümüzün değişmekte olan koşullarına daha iyi uyum sağlayacak duruma getirme olarak açıklanmaktadır. Daha kısa ve öz bir biçimde anlatmak gerekirse kentsel dönüşüm, şehirleşme ile birlikte doğan sorunların çözümlerine yönelik yenileme ve geliştirme projeleri olarak tanımlanabilir.Kentsel dönüşüm İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya, Balıkesir, Adana ve Kayseri başta olmak üzere ülkemizin pek çok ilinde baş göstermeye başlayan bir süreç olarak karşımıza çıkmaktadır.

Kentsel dönüşüm süreci aslına baktığınız zaman farklı nedenlerle yıpranmış ya da bozulmuş olan şehir bölgelerini yeniden yaşama kazandırma faaliyetlerinden oluşmaktadır. Bununla birlikte belirtmek gerekir ki kentsel dönüşüm yalnızca sıradan bir arazi kullanımı sorunundan ibaret değildir. Bu sürecin çerçevesinde aynı zamanda sosyo-kültürel aktivitelerin de dahil olduğu şehrin tamamını etkileyen sorunlar da ele alınır.

Kentsel Dönüşümün Amacı Nedir?

Kentsel dönüşümün beraberinde pek çok sorunu getirdiği konusuna az önce değinmiştik. Bu kentleşme ve şehirleşme olgusundan doğan en önemli sorunlardan bir tanesi de şehrin fiziki koşullarıdır. Nüfusun artması ve göçler ile birlikte şehirdeki yapılar zaman içerisinde eskimekte ve yıpranmaktadır. Kentsel dönüşüm projeleri bu bağlamda eskiyen, yıpranan ve güvenlik sorunu teşkil etmeye başlayan yapıların düzenlenmesini ve değiştirilmesini amaçlar.

Kentlerin kültürel ve tarihi miraslarının gelecek nesillere bırakılması ve şehrin dokusunun korunması da kentsel dönüşümün hatırı sayılır amaçları arasında yer almaktadır.

Bununla birlikte şehirleşme sonucu meydana gelebilen sosyal sorun ve ihtiyaçların giderilmesi de kentsel dönüşüm projelerinin amaçları arasında sayılabilir.

Öte yandan az gelişmiş şehirlerin de gelişmesine katkıda bulunmak, sanayinin ve ticaretin de şehir ile birlikte gelişmesini sağlamak amacıyla yürütülen kentsel dönüşüm çeşitleri yine önemli bir amaca hizmet etmektedir.

Kentsel Dönüşüm Uygulamalarının Kapsamı Nelerdir?

Kentsel dönüşüm kanunu ile ilgili detaylı bilgilere geçmeden önce kentsel dönüşüm uygulamalarının kapsamına bakmakta fayda vardır. Kentsel dönüşüm kapsamının belirlenmesi tamamen idarenin yetkisinde olmakla birlikte bu yetkinin de hukuk kurallarına uyması gerektiğini belirtmek gerekir. Kentsel dönüşüm uzmanı bilirkişiler ve kentsel dönüşüm avukatlarıtarafından sıklıkla kullanılan bir kavram olan kentsel kamusal alan kavramı, başta yollar, meydanlar, parklar, yeşil alanlar ve kültür merkezleri olmak üzere pek çok kamusal alanı kapsamına alan bir kavramdır. Buna göre de bu kategoriye giren alanlar kentsel dönüşüm projelerinin konularını oluşturmaktadır. Öte yandan belirtmek gerekir ki özel mülkiyetteki taşınmazlar da kentsel dönüşüm kapsamına dahil edilebilmektedir. Bu ayrımı yazımızın ilerleyen bölümlerinde kentsel dönüşüm şartları konusunu ele alırken daha detaylı inceliyor olacağız.

Kentsel Dönüşümün Hukuki Boyutu

Söz konusu kentsel dönüşüm davaları olduğu zaman her şeyden önce kentsel dönüşüm kanunu ve kentsel dönüşüm Danıştay kararları bütününe değinmek gerekir.

Ülkemizde planlama faaliyetleri konusunda temel yasa düzenleme 3194 sayılı İmar Kanunu'na aittir. İmar Kanunu ile öngörülen kimi uygulamaların plansız yapılaşmaya karşı önleyici bir işleve sahip olduğunu söylemek mümkün. İmar Kanunu'nun 18. maddesine istinaden binalı ve binasız araziler maliklerin rızası alınmaksızın düzenlenebilmekte ve plansız yapılaşmış alanlar yenilenerek yol, yeşil alan, park ve okul alanı gibi kamusal alanların oluşumu sağlanabilmektedir. Bununla birlikte zaman içerisinde imar planlarında yetersizliklerin ve yeni ihtiyaçların ortaya çıkması ile birlikte imar planlarında revizyonlara da gidilebilmekte.

Ülkemizin en büyük sorularından bir diğeri de şüphesiz ki plansız yapılaşmadır. Gecekondu tabiri ile sık sık kentsel dönüşüm sorunları kapsamında karşımıza çıkan bu plansız yapılaşma 775 sayılı Gecekondu Kanunu ile hukukumuza geçmiştir.

Kentsel dönüşüm hukuku ile birlikte gelişen yeni dönemde doğrudan kentsel dönüşümü düzenleyen kanunlar da yürürlüğe girmiştir. Bu bağlamda 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilerek Korunması Hakkındaki Kanun, tarihi eserlerin, kültürel ve doğal varlıkların yerel yönetimlerce yenilenmesine olanak sağlayan bir kanun olarak göze çarpmaktadır. Yine yerel yönetimler tarafından hazırlanan yenileme projeleri, bölgenin gelişimine uygun olarak yeniden inşa ve yeniden restorasyon uygulamalarının başlatılmasına vesile olur ve bölgedeki konut, kültürel, ticari ve sosyal alanların geliştirilmesine yardımcı olurlar. Bahsettiğimiz bu yenileme alanları belediyelerde belediye meclis üye sayısının salt çoğunluğunun kararı ile, il özel idarelerinde ise il genel meclisi tarafından tespit edilmektedir. Son onay veya ret işlemi ise Bakanlar Kurulu'na aittir demek mümkün.

Bir diğer yandan son dönemde yürürlüğe giren Belediye Kanunu'nun 73. maddesi belediyelere kentsel dönüşüm uygulamaları yapma konusunda yetki tanımıştır. Başka bir deyişle kentsel dönüşüm 73. madde gereğince belediyelere yetki olarak verilmiş ve Büyükşehir Belediyelerine, Büyükşehir belediyesi sınırları içerisindeki ilçelere, ilk kademe belediyelerine ve il belediyeleri ile nüfusu 50.000'in üzerinde olan belediyelere hak olarak tanınmıştır.

Söz konusu kentsel dönüşüm şartları olduğu zaman kanunen bir yerin kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için belediye sınırları içerisinde olması ve en az 50.000 metre kare olması şartlarının öne çıktığını söylemek mümkün. Bazı kentsel dönüşüm projelerinin uygulanmasında ise özellikle alan büyüklüğü öz konusu olduğunda bu koşulun sağlanmasında zorluk çıkabilmektedir. Bu nedenledir ki alan büyüklüğü şartı yalnızca konut, sanayi ve sosyal alanların oluşturulmasında veya deprem riskini ortadan kaldırmaya yönelik projelerde geçerli olmaktadır.

Belediye Kanunu'nda eskiyen şehir bölgelerinin yeniden inşa ve restore edilmesi; konut, ticaret ve sanayi alanlarının oluşturulması; teknoloji parklarının ve sosyal alanların oluşturulması; deprem riskine karşı önlem alınması ve kentin tarihi ve kültürel dokusunun korunması gibi amaçlar, kentsel dönüşüm projelerinin amaçları olarak sayılabilmektedir.

Uygulamada Kentsel Dönüşüm Yasası olarak adlandırılan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli alanlar üzerinde bulunan yapılar ya da bu alan dışında bulunduğu halde riskli olan yapılar tespit edilir ve yeniden değerlendirilmeye alınır. Söz konusu riskli alanların ve yapıların tespiti olduğu zaman ortaya bir risk tespiti sözleşmesi de çıkmaktadır. Bu bağlamda sağlıklı ve güvenli yapıda bir yaşam konusunda menfaati olan malik, bu nedenle olsa gerek ki tespit masraflarının kendisine ait olduğunu kabul eder. Başka bir deyişle risk tespit masraflarının malik tarafından karşılanacağı kanunda açıkla vurgulanmaktadır.

Bununla birlikte kentsel dönüşümün hukuksal boyutundan bahsederken Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nin geçici maddesinden de bahsetmek gerekir. Bu bağlamda kentsel dönüşüm geçici 6. madde uygulamasına tabii tutularak ruhsat alan inşaat firmalarına ek emsal hakkı kullanabilme olanağı da tanımıştır.

Kentsel Dönüşüm Davaları

Daha önce bahsetmiş olduğumuz 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun, eskimiş ve içinde kişilerin yaşamasının sağlıklı olmadığı binaları ve alanları yenileme ve iyileştirme amacını taşımaktadır. Bu bağlamda bu kanun gereğince çıkartılmış olan yönetmelik de 6306 sayılı kanunun uygulama esaslarına dayanmaktadır. Başka bir deyişle söz konusu mevzuata göre riskli alanların ve yapıların tespitleri yapılmak üzere bir kanun belirlenmiştir. Bu tespitlere karşı da yapı maliklerinin veya ilgili kanuni temsilcilerin itiraz hakları bulunmaktadır. Bu noktada özellikle vurgulanması gereken en önemli husus, daire sahipleri ve maliklerin söz konusu kentsel dönüşüm raporu tespiti gereğince ortaya çıkan riske itiraz haklarının bulunmasıdır. Kentsel dönüşüm kiracı hakları söz konusu olduğunda kiracı, rehini veya ipotek sahibi olan kişilerin riskli yapı tespitine itiraz haklarının bulunmadığını belirtmek gerekir. Önemle vurgulanması gereken bir diğer nokta da hak sahiplerinin itirazına konu olabilecek konu risk tespit raporunun içeriği değil, risk tespitinin kendisidir. Zaten hak sahipleri risk tespit raporunun içeriğini görememektedirler. Yürürlükte olan kentsel dönüşüm yasası kapsamında ilgili taraflar tebliğden itibaren 15 gün içerisinde riskli yapının bulunduğu yerdeki İl Müdürlüğü'ne dilekçe ile birlikte itiraz etme ve kentsel dönüşüm davası açma hakkına sahiptirler.

Bahsi geçen risk tespit raporuna karşı iptal davası açılması da ele alınması gereken bir diğer mevzudur. Burada belirtmek gerekir ki 6306 sayılı kanun, genel dava açma süresinden ayrılmış ve afet riski amaçlı kentsel dönüşüm davaları söz konusu olduğunda 6. maddenin 9. fıkrasına özel olarak 30 günlük bir dava açma süresi belirlemiştir.

İptal için kentsel dönüşüm davası açıldıktan, dava incelendikten ve nihai karar verildikten sonra elbette ki ortaya belli başlıkentsel dönüşüm dava sonuçları çıkacaktır. Kentsel dönüşüm mevzuatı gereğince yıkılacak olan binaların tespitinin yapılması yalnızca devlet eli ile gerçekleşmemektedir. Bu karar öncelikli olarak yapı maliklerine ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisanslandırılan kurumlara aittir. Riskli alan kararlarına karşı da iptal davası açılabildiği için kentsel dönüşüme karşı açılan davalar arasına girmektedir.

Kentsel Dönüşüm Davası Çeşitleri

Kentsel dönüşüm avukatları ve davaları söz konusu olduğu zaman karşımıza çıkabilecek ilk dava türü arsa payı düzeltilmesi davasıdır. Kentsel dönüşüm arsa payı söz konusu olduğunda bir arsa üzerindeki ortak mülkiyet hakkının bağımsız bölümlere tahsis edilmesinden bahsedilmektedir. Bu bağlamda 6306 sayılı kanun ile birlikte kentsel dönüşümde 3/2 çoğunluk kavramı karşımıza çıkar. Bu kanun gereğince arsa payları malikler tarafından alınacak kararlarda 3/2 oy çokluğu hesabının belirlenmesinde rol oynamaktadır. Bu nedenledir ki arsa payının doğru tespit edilerek bağımsız olan bölümlerin tahsis edilmesi büyük önem taşır, zira arsa payı oranı maliklerin bahsi geçen arsa üzerindeki mülkiyet oranını temsil etmektedir. Anayasa Mahkemesi kentsel dönüşüm konusuna değinerek 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet haklarını kapsamına dahil etmiştir. Mülkiyet haklarının bir yansıması olan arsa payları, o bina malikleri açısından büyük önem arz eder.

Kentsel dönüşüm avukatı ve kentsel dönüşüm davası dendiğinde akla gelen bir diğer önemli husus da kentsel dönüşüm azınlık hakları olmaktadır. 6306 sayılı kanunun 6. maddesine göre riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan bölgelerin öncelikle malikleri tarafından değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştik. Yıkım kararı alınmadan önce parsellerin tevhit edilmesine, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına ve kat karşılığı ile yeniden değerlendirilmesine üçte iki çoğunluk ile karar verilir. Yine bu kanunda yapılan bir düzenleme ile maliklerin 2/3 oranında kentsel dönüşüm uzlaşma yoluna gidememeleri halinde önce kamulaştırma, ardından da yeniden yapma konusunda devlet yetkili kılınmıştır. Öte yandan kentsel dönüşümde 1/3'ün hakları da değinilmesi gereken bir diğer husustur. 6306 sayılı kanuna karşı açılan iptal davalarında mevcut üye yapısı ile Anayasa Mahkemesi, 1/3 azınlık hissedarlarının payının satılmasını anayasaya aykırı bulmamıştır; yani kentsel dönüşüm azınlık hakları söz konusu olduğu zaman bu azınlığın dairelerinin satılması kararı alınır. 2/3 çoğunluk kararı çıktığı için 1/3 azınlıkta kalan kentsel dönüşüm mağdurları, bağımsız bölümlerine ilişkin değer tespitlerine karşı da iptal davası açabilirler.

Riskli alanlarda yapılacak olan projeler ile ilgili yıkım kararına karşı dava hakkı da maliklere tanınan bir diğer dava hakkıdır. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi ve yıkın kararının alınması ile birlikte 30 günlük iptal davası açma süresinin başlayacağını daha önce de belirtmiştik. Açılan davanın akabinde Anayasa Mahkemesi'nin kararı sonrası yürütmenin durdurulması kararı alınabilmektedir. Ek olarak idari yargıda görevli yargıçlar, hak sahiplerinin mağdur olmaması adına hızlı bir biçimde yargıya ulaşarak ve oyalanmadan iptal kararı vererek mağduriyetlerini azaltıyor olmaları da değinmemiz gereken bir başka husus. Başka bir deyişle kentsel dönüşüm devlet desteği ve yargı desteği ile desteklenen bir kavram olarak karşımıza çıkmakta. Bahsettiğimiz bu iptal davasının sonucunda risk tespit raporunda yıkım kararı durdurma ya da yıkım kararı iptali sonucu çıkarsa ilgili tapu müdürlüğüne bildirimde bulunmak gerekir.

Kentsel dönüşümde yürütmeyi durdurma kararı kamulaştırma söz konusu olduğunda da devreye girer. Kamulaştırma kararları genellikle taşınmazın bulunduğu bölgede uygulanacak imar planına bağlı olarak yapıldığından kamulaştırma kararına karşı açılacak olan kentsel dönüşüm iptali davası ile birlikte imar planının iptali için de bir dava açılabilmektedir, zira imar planları kamulaştırma planlarının bir dayanağı olarak karşımıza çıkar. Kamulaştırma Kanunu'nun 14. maddesi gereğince gerekli tebligatların uygulanmasından sonra 30 gün içerisinde iptal davası açılabilir.

İdarenin elinde tuttuğu seçeneklerden bir diğer de yeni rezerv yapı alanları tespit ederek deprem bakımından risk taşıyan bölgelerde yaşayanların bu alanlara yerleştirilmesi ve eski oturdukları bölgelerde güvenlik riski oluşturan etmenleri bertaraf etmesidir. 6306 sayılı kanunun 4. maddesine göre rezerv yapı alanı Maliye Bakanlığı'nın görüşü alınarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenir. Rezerv yapı alanlarına riskli alanlarda ikamet edenlerin nakledileceği, sağlıklı ve güvenli konut ve iş yerleri oluşturulur ve bu alanlardaki kentsel dönüşüm müteahhit, inşaat mühendisleri ve uzman mimarlar eşliğinde gerçekleştirilir. Başka bir deyişle kentsel Rezerv yapı alanı kararı genel düzenleyici bir işlem olduğundan dolayı bu karara karşılık açılacak iptal ve yargı davaları Danıştay'a götürülmelidir.

Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi Nedir?

Kentsel dönüşümde yıkılan riskli yapı maliklerinin yapıyı yeniden inşa etmeye karar vermeleri hali oldukça sık rastlanan bir durumdur. Bu durumda kentsel dönüşüm oybirliği ile tamamlanmış olmakla birlikte bir müteahhit seçilmeli ve bu müteahhit ile bir kentsel dönüşüm sözleşmesi yapılmalıdır. Bu sözleşme alanında uzman bir kentsel dönüşüm avukatı eşliğinde hazırlanmalı ve herhangi bir olumsuzluk söz konusu olduğunda kentsel dönüşüm davalarına bakan avukat yardımıyla yargı yoluna başvurulmalıdır.

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Nasıl Alınır?

Kentsel dönüşüm kira yardımı kiracı ve mülk sahiplerinin kentsel dönüşüm süreci çerçevesinde alabilecekleri devlet desteklerinden biridir. Kentsel dönüşüme gireceği onaylanan ve oluşturulan risk raporuna göre kentsel dönüşüme dahil olan kiracı ve mülkiyet sahipleri, devletten kira yardımı alabilmek için kira yardımı başvuru dilekçesi doldurmakla yükümlüdürler. Kentsel dönüşüm kira yardımına dair toplamaları gereken elzem evrakları başvuru dilekçesine ekledikten sonra kentsel dönüşüm hibe ve kira destek oranlarına göre her sene değişen miktara bağlı olarak yardımlarını alabilmektedirler. "Kentsel dönüşüm gelir vergisi kapsamına girer mi?" sorusuna cevap olarak da kira desteklerinin gelir vergisine tabii tutulmadığı cevabını vermek mümkün. Kentsel dönüşüm kapsamında aynı şekilde tapu harcı muafiyetinin olduğunu da ekleyelim. Kentsel dönüşüm kapsamındaki taşınma yardımı ve taşınma bedelleri de idari birimlerinin kentsel dönüşüm mağdurlarına sağladığı diğer kolaylıklar arasında yer almakta.

Kentsel Dönüşüm Avukatları ve Önemi

Kentsel dönüşüm uygulamaları söz konusu olduğunda idareye ziyadesiyle geniş yetki tanınmış olduğunu söylemek mümkün. Bu bağlamda belli başlı usul kuralları ve teknik hukuki bilgiler de baş göstermekte demek yanlış olmaz. Kentsel dönüşüm uygulamalarında kamu kuruluşlarının gerçekleştirdiği işlemler idari yargının görev alanına girer. Bu bağlamda da yıkım, tahsis, kamulaştırma ve iskan gibi taşınmaz mallara ilişkin mevzuatın uygulanmasında alanında uzman gayrimenkul ve kentsel dönüşüm avukatları çok önemli bir rol oynamaktadır. Kentsel dönüşüm hukuk bürosu aracılığıyla ve uzman kentsel dönüşüm avukatları eşliğinde baştan sonra değerlendirilmesi ve gözlemlenmesi gereken bir süreç olarak karşımıza çıkar. Buna ek olarak kentsel dönüşümün özellikle ülkemiz için bir zorunluluk haline geldiği gerçeği tartışılmazdır. Deprem bölgesinde yaşıyor olmamız nedeniyle insanlarımız sağlıklı yapılarda yaşamak, çarpık kentleşmeyi önlemek ve estetik bir kentte yaşamlarını sürdürmek isterler. Yaşam kalitesini üst düzeyde tutmaya yönelik geliştirilen kentsel dönüşüm uygulamaları her ne kadar vatandaş haklarını en üst düzeyde korumaya çalışsa da söz konusu hızlı bir yargılama süreci olduğunda hukuk dışı uygulamalar baş gösterebilmektedir. Bu noktada mahkemeye kanıtların sunulmasında ve ilgili sürelerin takip edilmesinde uzman kentsel dönüşüm avukatları büyük rol oynamaktadır. Kentsel dönüşüm süreçlerinin en verimli şekilde işlemesini ve kentsel dönüşüme maruz kalan vatandaşların en az zarar ile sürecin içerisinden çıkabilmesini sağlamak adına bir kentsel dönüşüm avukatı veya kentsel dönüşüm danışmanı ile görüşmek ve ondan yardım almak elzemdir.