Zaman içinde yaşanan enflasyon artışları, arz-talep dengesizlikleri, ekonomik sıkışmalar beraberinde gayrimenkul fiyatlarında beklenmeyen fiyat artışlarına sebep olmaktadır.
Kiraya veren ile kiracılar arasında yapılan kira sözleşmelerinde başlangıçta her şey yolunda iken kiraya zam yapılma vakti geldiğinde yıl içerisinde gerçekleşen beklenmeyen fiyat artışları ile birlikte kiraya verenin ne derece zam yapabileceği noktasında karşımıza zaman zaman sorulara çıkmaktadır.
17.01.2019 tarihli değişiklik ile birlikte kiraya verenin mevcut kiraya yapabileceği maksimum zam, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranındadır. TÜFE oranı her ay Türkiye Cumhuriyeti Hazine ve Maliye Bakanlığı ile ilişkili bir araştırma kurumu olan TÜİK tarafından açıklanmaktadır.
Açıklanan bu oranların kira bedellerine anlaşmazlık olarak yansımasının yargı ile ilk buluştuğu nokta “kira tespiti” ile olmaktadır. Nitekim kira bedelinin tespiti davası son dönemlerde sıkça karşılaşılan davalar arasında yer almaktadır.
Yasal zam oranı ile artan kira bedelinin hakkaniyetli olmadığı düşüncesiyle, ülkenin ekonomik durumu, arz talep dengesizliği, piyasadaki mevcut kira bedelleri, taşınmaz çevresindeki benzer kira bedelleri dikkate alınarak daha gerçekçi ve adil kiraların belirlenmesi için Kira Tespit Davası açılabilmektedir.
Böyle durumlarda kiralayanlar ve kiracıların hak kaybı yaşamaması adına, kiranın mevcut şartlar altında hak ettiği gerçek bedelinin hesaplanabilmesi için kanunda bu hak, kiraya verenlere ve kiracılara yani tarafların ikisine de tanınmıştır.
Bu davanın açılmasıyla mahkeme, duruma göre; TÜFE oranını, mevcut piyasa değerlerini göz önünde bulundurarak ve civardaki taşınmazlar ile karşılaştırarak hakkaniyetli bir kanaatte bulunabilmekte ve kira bedelini tespit edebilmektedir.
Kira tespit davasının açılabilmesi geçerli bir yazılı yada sözlü olarak yapılmış kira sözleşmesinin olması ve hukuki yararın varlığı söz konusu olmasını gerektirmektedir.
Örneğin kira bedelinin artışına ilişkin kira sözleşmesinde kanuni sınırlamalara uygun olarak belirlenmiş bir artış oranı var ise bu durumda kira bedelinin tespiti davası açılmasında hukuki yarar olduğu söylenemez.
Kanunen kira tespit davası her iki tarafça ve her zaman herhangi bir süreye bağlı olmaksızın açılabilmekte ancak mahkemenin yeni kira bedelini belirlemesinde kira sözleşmesinin 5 yıldan az ya da fazla olması önem arz etmektedir.
Zira mahkeme, 5 yıldan az sürmüş bir sözleşmeye dayanarak açılan davada yıllık ortalama TÜFE oranına göre bir belirleme yaparken 5 yıldan uzun olan sözleşmelerde bu defa kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde bulundurarak yıllık TÜFE ortalamasından daha fazla oranda bir kira bedeli tespit edebilmektedir.
Öte yandan, her ne kadar davanın açılması herhangi bir süreye bağlı değilse de mahkemenin dava sonucunda tespit ettiği yeni kira bedelinin ne zaman geçerli olacağı, kiranın hangi tarihten itibaren yeni fiyat üzerinden ödeneceği davanın ne zaman açıldığı ile ilgili bir durumdur. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinin 2. ve 3. Fıkralarında davanın açılma zamanına göre şöyle bir ayrıma gidilmiştir ;
Yeni kira dönemi Mart ayında başlamış ve mahkeme aynı yıl Haziran ayında yeni kira bedelini belirlemiş ise Mart, Nisan, Mayıs da dahil olmak üzere geriye dönük fazla ya da az kira bedeli etkili olur.
-
Kiraya verenin kiracıya, kirayı arttırdığına dair ve yeni kira bedelini de içeren ihtarnameyi yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce göndermesi halinde kiraya veren bu ihtarı yaptığı için dilerse davayı açmayı erteleyebilir ve yeni kira dönemi süreci boyunca bu davayı açabilir. Bu durumda da mahkemece belirlenen kira bedeli, yeni dönemin başından itibaren geçerli olacaktır.
Davanın açılması için ihtarname gönderilmesi kanuni bir zorunluluk olmamakla birlikte bu ihtar, hem kiracı ile yeni kira bedeli üzerinden anlaşma sağlanıp sağlanmadığının tespitine hem kira bedeli tespit edilecek dönemin belirlenmesine hizmet etmektedir.
-
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Burada dikkat edilmesi gereken husus şudur: Şayet sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin arttırılacağı kararlaştırılmışsa kiraya veren, bu yeni kira döneminin sonuna kadar dilediği bir zamanda dava açabilir ve davada verilecek kararı geçmişe etkili biçimde, yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacak şekilde uygulatabilir.
Kira Bedeli Tespit Davaları görevli ve yetkili mahkemelerde açılması davanın ve talebin hukuka uygun ve sağlıklı olması açısından önem arz etmektedir.
Davanın görevli ve yetkili mahkemede açılmaması, davanın açılabilmesi için gerekli şartların var olup olmaması mahkeme tarafından davanın reddiyle sonuçlanabilmekte, davanın doğru zamanda açılmaması mağduriyetleri arttırabilmekte ve zaman kaybına sebep olabilmektedir.
Bu nedenlerle bu süreçlerde mutlaka hukuki destek alınması her iki tarafın da yararına olacaktır.